深度研究丨房屋老龄化问题突出房屋养老金落地仍需时间

  刚刚过去的全国住房城乡建设工作会议上，明确2025年加快建立房屋全生命周期安全管理制度，大力实施城市更新，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。

  据七普抽样调查数据推算，截至2024年，全国房龄达到20年以上的老项目占比约43%。

  随着房屋老龄化问题的加剧，某些特定的程度上也激化了物业矛盾。对于物业管理行业而言，房屋老龄化不仅会加剧维修困境，还将带来高事故率、高冲突等一系列问题。

  综合考虑存量房交付年限、新建商品房规模等多方面因素，截至2024年，全国房龄达到20年以上的老项目占比约43%，预计到2030年这一比例将逐步提升至60%，意味着未来6年内老项目占比将激增17%，真实反映住宅老龄化问题愈加严峻。

  分省市来看，上海、辽宁、天津、山西、河北、山东和浙江等省市住房老龄化问题突出，尤其是上海，建成于2000年前的住房家庭户数占比近50%。

  对于物业管理行业而言，房屋老龄化不仅会加剧维修困境，还将带来高事故率、高冲突等一系列问题。一旦这样一些问题威胁到业主的生命财产安全，业主潜意识将物业视为第一责任人，势必将进一步激化物业管理矛盾。

  首先，房屋老龄化将加剧维修困境。一方面，随着居住小区交付年限不断延长，维修成本大幅增长。

  以建筑面积10万平方米的居住小区（10栋高层）测算，在交付后5年内，维修项目较少、费用较低，且在质保期内的维修费用均由开发商承担，业主仅需承担质保期外的部分维修费用；

  在交付后的第5-15年，常常要修缮屋面防水及外墙，按照屋顶及外墙的修缮面积、耗材及人力成本推算，预估年均维修费用约10万元；

  在交付后的第16-20年，常常要集中修缮管网及消防设施设备，分楼栋计算各类设施设备的数量、采购成本、安装费用，预估年均维修费用约35万元；

  在交付后的第21-25年，常常要更换电梯，假设每栋楼更换2部电梯，每部电梯成本15-20万元，预估年均维修费用在60-80万元之间。

  值得一提的是，上述预估的维修费用仅是一个参考值，实际维修费用取决于住房属性（高层、洋房、别墅）、耗材品牌及质量、施工工艺、人力成本等多方面因素，导致不同居住小区实际维修费用存在比较大差异。

  另一方面，老旧小区维修资金近乎枯竭，续筹及使用困难。值得担忧的是，老旧小区普遍面临维修的问题。以上海为例，20世纪90年代建成的居住小区中，维修资金已经见底或者接近枯竭的项目占比达到70%以上。原则上，业主维修资金账户余额低于首期筹集金额的30%，便要启动维修资金续筹程序，但由于业主的对抗情绪，实际续筹难度较大。

  维修资金使用门槛较高。动用维修资金原则上须由专有部分面积及人数占比2/3以上的业主参与表决，且参与表决专有部分面积及人数双过半的业主同意。而在实际表决过程中，很多业主因房屋维修不直接影响到切身利益，参与表决的积极性不高；即使参与表决，也会出现诸多的意见分歧，如一楼业主反对安装、维修电梯，非顶楼业主不同意维修屋顶等，短期内较难达成统一意见，共同导致维修资金使用困难。

  面对不断上涨的维修成本，如何有效地续筹维修资金，并提升维修资金使用效率，成为亟需破解的难题。

  其一，老旧小区通常伴随着屋顶漏水、外墙脱落、设施设备老化等问题，一旦遇到极端灾害天气，事故风险隐患明显提升。为了尽最大可能避免极端天气引发社区安全事故，物企需要提前升级一系列的安全管控措施，为此要增加相应的经营成本投入。

  其二，社区设施设备老化引发事故率提升，给业主生活带来困扰，拉升业主的不满情绪，表现于投诉量增加、满意度下降等，使得物企品牌形象及口碑受损。而在满意度下降的同时，物业费收缴率或将同步下滑，物企经营也将陷入困境。

  鉴于住宅维修资金存在续筹困难、使用率偏低等问题，为了从制度上破解房屋维修困境，补齐维修资金余额不足及效率偏低的短板，房屋养老金制度应运而生。

  22城试点房屋养老金制度。2024年8月，住建部表示正研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22个城市正在试点。据悉，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分所组成，其中个人账户就是业主缴存的住房专项维修资金，公共账户则由政府负责建立，地方政府能够最终靠财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，不会增加个人负担。

  虽然房屋养老金制度已步入试点阶段，但相关配套制度尚不健全，如公共账户资金的筹集方式仍需在法律和法规层面予以明确。而从局部城市试点到全国大范围推广恐怕还需较长的时间周期，住房老龄化问题依旧是物业管理行业面临的重大挑战。

  目前，我国住宅物业管理大都采用包干制，即物企自负盈亏，企业的经营利润取决于收入增长和成本控制能力。受限于人力成本上涨但物业费难以同步上涨，物企可能会压缩成本支出，如减少社区内的维护和修缮支出。

  受此影响，住房维护缺失长远、清晰的计划，企业往往采取“非必要不维修”的态度，直至房子出现明显的质量问题，才开始突击花钱维修。由于未能实施预防性和周期性的维护保养，社区设施设备可能加速老化和损坏，使用寿命明显缩短。这种短视的行为不仅难以有效解决问题，反而导致问题日益严重，增加后期的维修难度和成本。

  反观香港广泛实行酬金制物业管理模式，项目的全部收入及支出由全体业主共同承担，物企仅收取一定比例的管理酬金。在维修项目中，物企仅扮演执行者的角色，严格按照业主的指示操作，避免了包干制下可能出现的因成本节约而导致的“坏而不修”现象。更为重要的是，香港物业费显著高于内地，保证物企有充裕的资金用于住房日常维护。公开资料显示，香港平均物业费约30元/平方米·月，相当于大陆一线倍左右，而其房价仅为大陆一线倍左右。

  而在执行层面，香港实施“强制验窗计划”和“强制验楼计划”，以便提前预防风险隐患。具体而言，香港屋宇署负责对全港地区不同楼龄的建筑物进行定期抽样检查。对于楼龄达到10年的房屋，每年随机抽取约3800幢进行“强制验窗计划”，并要求每隔5年全面检查一次；对于楼龄达到30年的房屋，每年则抽取约2000幢进行更严格的“强制验楼计划”，且每10年需进行一次全面检验。

  与此同时，香港实行强制修缮计划。如果检验结果显示存在安全隐患或者不符合标准，香港屋宇署将责令相关法团或业主委员会委托专业机构进行详细评估，并按照评估结果及时开展必要的修缮工程。修缮资金主要来源于业主初始缴纳的维修资金、以物业费形式代缴的小额修缮费以及特别征收资金。为了减轻业主，尤其是低收入家庭和老年人的经济负担，并确保楼宇的安全性和维护水平，香港政府推出了一系列兜底资助计划，如“公用地方维修津贴”、“楼宇更新大行动2.0”和“消防安全改善工程资助计划”等。

  针对房屋检验不合格且拒不整改的行为，香港还制定了严厉的惩戒措施：其一，高额罚款，对个人最高可处罚款5万港元，2024年12月14日，香港特别行政区发展局提出修订《建筑物条例》建议，其中对不遵办验楼、验窗等通知和命令的行为，最高罚款将从5万港元提升至20万港元。其二，违规者可能面临最长一年的监禁。其三，未整改的房屋禁止出售。其四，倘若继续拒不整改，将持续施加罚款，并按日累计计算罚金。

  日本更是推行住宅预防性维护计划，即住房从建设之初就需要制定长达数十年的预防性维护计划，详细规定各项维护工作的频率和更换年限，涵盖外墙涂装、屋顶防水、电梯检测与更换、消防系统检修、供水排水系统检修及更换等多方面内容。预防性维护不仅延长了住房的使用寿命，确保建筑物在全生命周期内保持良好的运营状态，而且提高了业主居住的安全性和舒适度。

  日本维修资金来源渠道更为多元，首先是业主在购房时必须缴纳维修资金，开发商同样需要缴纳维修资金，且金额必须超过所有业主累计缴纳的维修资金总额。而在房屋交付后，业主每个月还要另外缴纳物业修缮管理费，保证维修资金处于充盈的状态。

  区别于我国的物业公司数量庞大，日本主要的物业公司仅有长谷工物业、东急不动产、豪之英物业等少数几家大型企业，这些企业经营年限大都长达半世纪之久，有着较强的信誉背书，与业主构建了良好的信任关系。

  因此，日本的住宅维修资金并非由政府代管，而是由业主委员会和物业公司共同管理。维修资金使用程序相对“简单”，一般由物业公司提出预算，业主委员会进行审核批准。表面上看维修资金的政府监管主体缺位，但由于物业公司违法成本极高，企业十分重视自身的信誉，极少会铤而走险，私下与业主委员会串通、徇私舞弊等猫腻事件更是罕见。

  工程维修市场前景广阔。以电梯维保市场为例，据券商测算数据显示，2024年我国电梯维保市场规模为386亿元，预计到2030年市场规模将进一步提升至553亿元，电梯后服务市场前景着实不容小觑。

  品牌物企积极布局工程维修业务，意在分得一杯羹。如万物云早在2021年5月便发布安防机电服务品牌“万御安防”，主营业务有安防科技、机电业务和人力资源服务，业务范围已覆盖全国超100个大中城市，服务项目超4000个。又如中海物业于2023年7月焕新发布To B增值服务子品牌“海博工程”，在统筹五家专业公司的基础上，海博工程实施“一线五链”发展战略，即围绕建筑生命时间线，聚焦房产开发、物业工程、能源管理、企业孵化和物资采购五大业务链条。

  值得一提的是，工程维修业务存在经营风险。一方面，工程维修业务回款周期较长，受限于维修资金不足、使用困难等多方面因素，部分住宅小区长期拖欠工程款，迫使工程公司诉诸法律手段追讨欠款。另一方面，物企介入工程维修业务，可能存在“售后”风险，一旦后期运营服务再次出现工程质量上的问题，业主往往将责任直接归咎于物企，甚至影响到基础物业服务。

  综上所述，随着住宅小区交付年限的增加，许多楼宇逐渐步入老龄化阶段，房屋老化带来的安全风险隐患日益凸显，进一步加剧了物业管理的挑战与经营压力。面对这一现状，学习香港、日本等地的成功经验，研究并建立一套科学合理的房屋保养和修缮制度至关重要，辅以强有力的执法支撑，这些措施将有助于保障居住安全，减轻物业负担，促进行业健康发展。

  与此同时，物企应当在危机中寻找机遇，通过谨慎评估，逐步探索工程维修等新兴业务机会，提升自身技术和服务能力，开拓新的收入来源。

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